2019年2月18日 星期一

銀行只理有錢人,財團強大的秘密!

銀行放款會判斷還款能力,通常是以你有多少金流、能賺多少錢來評估
假設你們有一群團隊,大家在市場上有進出、買賣都有賺錢,如果說成立公司,同樣的物件全部放公司與市場買賣,公司再用業績獎金或是薪水的名目,把錢分給所有團員,再以槓桿搬額度、貸款的立場而言差在哪裡?
如果你用個人名義賺得錢只能貸款一次,但創立公司卻可以貸款兩次。
今天用金錢流動的方式來跟銀行搬額度,是因為這個金流對於銀行來說是穩定的,就像上班族的薪水一樣是穩定的,只要每個月有持續工作就會有薪水進來,所以銀行放款負債比是透過每個月月付額來計算金流,而不是負債總額。
但如果今天沒有成立公司,就只是個體戶,可能三個五個散戶成立小組、輪流當人頭買房子賣房子,雖然有賺錢,但對於銀行來說,你去年賺一百萬不一定代表你今年也能賺一百萬,但是如果你是用法人呢?就可以認列營業額,當然公司的話他還有一些條件,像是公司成立兩年以上,公司員工數量要多一點可能多於五人,基本上還需要有一些報表,跟會計師商量後,公司經過調整六個月的財報。各位要理解一些事情,如果你想要節稅,公司報表都做損益兩平的話,你就貸不到款。
如果是用個人名義,公司損益兩平可以嗎?是沒問題的,認列還款能力是以現金還款為主,而不是以法人賺多少錢,只要有正常營運也可以用自然人的方式辦理房貸,跟銀行搬額度你獲利越多可以搬的額度就越多,而繳稅就只是代價而已,像是辦理貸款而言利息是代價,相對法人而言稅務就是代價。
公司只要穩定,金流就能成為貸款的基數,如果你每一年營業額都有成長,那麼每一年就可以得到更多的額度。
同樣的金額發給你,大家合夥獲利總是要分散一下,但名目上公司不是這樣直接給的,一定是獎金,或是大家講好,把它轉化為薪水,每個月發多少回來,這樣不論是用薪水或是獎金的名目,銀行就可以承認這個金流,因為是公司發給你的,對於銀行來講只要公司穩定,薪資跟獎金都可以認列,當然薪資是比較好,很多銀行都可以用,還可以辦信貸,但是薪資沒有勞健保、扣繳憑單的話,銀行就要挑一下願意認列的,但是如果是用獎金的模式,大部分銀行都不認列,只有少部分銀行會認列獎金以均除的方式來當作月收,但是只要是房貸剛剛那些金流都可以處理。
那麼要如何讓額度倍數成長呢?假設今天在市場上進出、買賣房產,我們不動產買賣進來可能會需要節稅、或是在短期內可以買賣有獲利不用繳稅,通常會找一些裝潢費用去做抵銷,就算不以稅的部分,房子買下來後本來就需要做裝潢,要創造房產的價值,所以會有另外一間裝潢公司,如果你在外面找裝潢公司,你要給他裝潢費用,那錢就流出去了,表示你無法在運用這筆錢,但如果開裝潢公司的是你的夥伴或是親戚,你裝潢都找他,他就開單據給你,自己人開單比較容易,要怎樣抓其實拿捏一下合理範圍都可以,如果是這樣子的往來表示金流還在你的系統裡面,金流還是同樣一筆,流進來後是在你們的系統裡面轉,所以同樣一筆錢,你們的公司可以拿到貸款,夥伴的裝潢公司也能拿到貸款,規模擴大的話除了二手中古屋的買賣,可能還有包租代管的需求,這邊也可以轉金流,或是其他的任何可關聯生意都可以轉金流,而同一筆錢在幾個分公司轉一轉就可以跟銀行貸到好幾倍的額度,公司多有好處,假設每個夥伴都是公司的總經理或CEO那你的薪水一個月給你20萬是不是很合理?所以為什麼很多財團都要集團式經營的原因就是如此,金流進來,集團裡面有多少公司,就能擴張多少,已搬額度的立場來講,所搬的槓桿也比較大,搬額度搬到極限就是金控。

常常很多人在跟銀行貸款的時候,都希望額度再高一點、利率再好一點。
舉個例子來講,我們都知道信貸的話金管會有規定,最多是22倍,以房貸來講的話,最多是八五成,有銀行可能可以超過,例如投資貸,房貸的同時辦理投資貸,可以多搬一成,所以搬出來總額可能是九五成,但是多搬的這一成要幹嘛?要買銀行的金融商品,所以雖然搬出九五成但是有一成要買銀行的金融商品,那這樣多辦要幹嘛?但是我們實務上搬出來買完金融商品後下個月就解約,等於是多辦這一成我送銀行手續費,其他的我依然是現金到手。
這些都是額外的名目,有的銀行送件的時候可以房貸加信貸一起申請,有的不一定行。
所以說為什麼要成立財團,集團式經營可以讓企業帝國越做越大,現金流運轉越來越多,以錢賺錢使得財團更強大。

2019年1月16日 星期三

銀行如何對不動產估價?以銀行的角度挑選房地產

當銀行的不動產估價師在估價時會參考一些資料,而實價登錄便是估價時的參考標的之一,在穩健保守原則的情況下估價師會以實價登錄的價格為主個人意見為輔。
不過雖然會看實價登錄但不會優先查看,而是會先看分區,此區域為蛋黃區?蛋白區?還是蛋殼區?

1.查看分區表
這是鐵則,在個案處理的時候不可能這是蛋殼區然後銀行幫你用到蛋黃區的貸款成數,所有的優惠條件只存在蛋黃區才可以談,如果在處理問題及解決問題的能力還沒有到一定程度的時候,建議挑物件就是在蛋黃區挑。
分區:蛋白區貸款成數七到七五成
優惠條件在蛋黃區才可以談
但是以銀行的角度而言如何區分蛋黃區、蛋白區呢?
主要以交易量評估是蛋黃還是蛋白區。
在看完分區表確認標的物分屬哪一區後,再來會看管制區。但是分區表每間銀行都一樣嗎?不一樣,但是大同小異,以大數法則來說,其他銀行都說這裡是蛋黃區時,絕對不會有銀行會說我偏偏要講這裡是蛋白區。因為銀行要找名目才可以放款給客戶,而蛋黃區才可以放到比較多的款,可是我又不想承擔風險,所以大家都說蛋黃的我就說蛋黃,大家說不是蛋黃的我才去考慮是不是要當作是蛋白。
至於蛋黃區、蛋白區銀行分類的依據在哪?銀行主要是以交易量、轉移數來去評估標的物是屬於蛋黃區還是蛋白區,因為銀行設定這個區域的目的是假如你今天倒帳,我拿到你的房子,我要八折賣,賣不賣得掉?就算是老房子,如果這區是熱區,如然有間八折賣的房子,大家就會搶著要,但是如果是比較偏僻的地方搞不好六折都不一定有人要,銀行擔心的是這個。

2.調查是否為管制區
管制區是除了分區表的明確規定外,可能還會有些例外,明明是蛋黃區,但是我需要降級為蛋白區或是不承做,銀行都會有自己的資料庫,假設某一區的貸款申請人常常倒帳,那這區可能就會被標註起來,或許是這區比較多投資客,那當初預期的時候金額設定得比較高,結果後來競爭者太多賣不掉,無法認賠殺出,又或者房價炒得太高,導致今天貸款利息太高資金無法周轉。
所以管制區主要是依照各銀行自己的經驗,倒帳比較多的區域就會圈起來叫做管制區,或是銀行鑑價師覺得某一區有供給遠大於需求的時候,他就會要求將此需標為管制區,例如可能某一區被建商炒作,導致短期內大量推出建案,每一棟建案一蓋起來就是幾百戶的供給,會造成短期內供給大量提升,空屋率就會過高。當空屋率到一定程度時,銀行就會縮現,放款就不會放那麼高,但是通常如果你是自住需求的話就有可能可以談,額度可以拉回來。
所以管制區等於是銀行放款的歷程,為什麼某幾區會被標為管制區,就算他是蛋黃區,可能也需要多觀察。
管制區:
依據銀行資料經驗,倒帳多的區域會管制起來
防止投資客過度融資

3.上網搜尋相關資料
銀行也會很側重Google,如果跟銀行互動時有些部分不想讓銀行知道的話,自己先上網查一下,想好說詞。
銀行會在Google MAP上看物件周邊狀況,主要是嫌惡設施,如焚化爐、傳統市場、軌道......等,但對於銀行來講有爭議性的是夜市,因為他是傳統市場但又不全然是傳統市場,傳統市場的問題是衛生、空氣問題、進出份子複雜,但有商業用途這件事情是加分的。
簡單的辨別方式為,如果商圈中間是夜市,那扣掉夜市旁邊的區域是好的,如果中間是學校,那整個區域都是好的。

4.不動產建材
木造房子對銀行而言是沒有價值的,因為他的使用年限是零,加強磚造是35年、鋼筋混凝土是55年、而鋼骨結構為70年,除此之外都是零,那麼價值是零是不是就不能辦房貸了?還是可以的,可分為兩個參考點,今天純粹一塊土地要跟銀行辦貸款,大部分的銀行沒辦法幫你辦理,因為銀行分三個等級,等級最低的是工業銀行,再來商業銀行,最高的是土地銀行,也只有土地銀行才可以做土地買賣、貸款,工業銀行主要是以自營商、企業做貸款往來、合約貸款、貨物進出口貿易......等貸款項目或資金墊付為主,最常見的其實是商業銀行,很多外商也都是商業銀行,商業銀行的好處就是主要以跨國金流為主,要換匯的話商業銀行的匯率比較好。
所以說如果是一塊土地的話,大部分銀行都無法辦理,就只能找土地銀行,如果這是一塊土地但是上面有登記一間房,商業銀行就可以辦,擁有商業價值本身對銀行而言是加分的。

Google Map:查詢公司相關資料
看物件周邊狀況,是否有嫌惡設施

5.民俗風水考量
有時候風水會扣分,但實務上不只是專員,即使是鑑價師,只要不要太明顯就不太會管它,站在業務的立場能避就盡量避,只要地圖上空拍圖看不出來都會當不知道,有時候就看鑑價師的性格。屋內的風水雖然看不到,但是格局方正很重要,銀行貸款你有任何瑕疵都有方法可以補救,但格局方正就比較困難。
銀行有一份嫌惡設施清單,有的話就會在上面打勾,沒有的話再視情況而定。
如果在google地圖上有,但現在沒有了,就要另外拍照提出現狀說明。

6.實價登錄
銀行在前述作業評估完成後才會來參考實價登錄,在實價登錄上搜索周遭相似標的物,中古屋在實價登錄上會看最新案例,不管之前的價格多好都會以最新價格為主。
這對於一般民眾而言也不是問題。
問題是,預售屋的話銀行如何估價?
主要
依據標的物類型搜尋周遭類似物件,如旁邊不同房型或是沒有房子的話,就依據其他資料辯論,如政策、該地發展、人口結構......等,但結果通常都無法有漂亮的估價。
如果有預售價的話,就會以預售價打折,約七折到八折,當作合理的成交價,對銀行而言,預售屋所提出的所有利多銀行都不承認。
或是可以找當地對於這個預售案有價值認同的銀行可以拿到比較好的成數。

農會、合作金庫 可以談判提高貸款額度,如購買金融商品等
聯徵分數可以上網查,或是實體郵局查

2018年12月15日 星期六

銀行是如何評估要不要貸款給你的?

最簡單的方式就是直接調閱你的聯徵紀錄,在聯徵紀錄上可以查到你所有跟銀行往來的信用評價。
但如果是小白怎麼辦呢?什麼是小白,簡單來說就是普通使用的一般人,沒有跟銀行有什麼互動(銀行在紀錄上無法得知你這個人的信用如何)。
想要提高聯徵紀錄最簡單的方式就是辦理該銀行的信用卡,每月使用該卡消費並且按時繳款。
雖然辦卡聯徵分數會降,但怎麼加分?只要每個月有按時還款就會慢慢加分。
以銀行的機制來講,你借得多條件只會更好而已。
有些銀行貸款的部分會直接以你的聯徵來計算利率,但不用擔心只要有正常繳款就會加分。
假如你有倒帳的話,五年內就完全沒機會了,但是五年後難道就可以正常貸到款嗎?不一定,重點是你用什麼樣的方式幫自己加分,如果沒有積極的方式的話分數就會加比較慢,最快的方式是去申請貸款然後按時繳款。
如果短期三個月內沒有要辦貸款的話可以自己調閱自己的聯徵紀錄看看,雖然一般我們辦信用卡、貸款的話會扣聯徵分數,不過開戶、自己查聯徵不會算(需有實際需求)。
但是三個月內有自己調閱聯徵紀錄的話,銀行看到這筆紀錄可能會問你為什麼,我想你最好事先想好一套說詞(雖然基本上沒有用),除非是工作需求不然還是會扣分。因為對銀行來講正常人可能不會想調閱自己的聯徵分數,你調閱聯徵紀錄銀行會覺得你一定居心不良,只是他不知道而已。
基本上銀行的聯徵紀錄每個月的十五號才會更新,如果算好時間的話就可以剛好避開更新日期。
以下簡單說明什麼樣的情況下銀行可能會拒絕貸款給你
1.五年內有逾催、呆帳、強制停卡紀錄(含主債務、共同債務及從債務)
2.三年內有拒往紀錄
3.三年內有存款不足退票紀錄
4.一年內有貸款遲繳超過一個月以上紀錄
5.一年內有信用卡欠款遲繳逾一個月以上紀錄
6.半年內有存款不足退票清償註記紀錄
7.信用資訊或補充註記有債協、更生、清算及其他信用異常紀錄
8.注意自調聯徵

貸款前一定要避免的信用瑕疵


成為銀行的VIP:
銀行會有內部分數只要達到一定的分數你就可以成為該銀行的VIP客戶,你可以透過存款、買金融商品來提高你在你的銀行的分數,以遠東商銀舉例:在銀行內存款1000萬/5=200萬分。
比較特別的是,房貸未償還的額度也算分數,假設你的房貸還有100萬沒償還,而存款有200萬,那麼你就是300萬分的客戶。

職業身份也會直接影響放款額度
以級距舉例A為最高,每往後一個字母就降一個階級:
A:醫師、律師、會計師、建築師
B:上市櫃公司、前500大公司、高資本額公司任職員工
C:公家機關、軍人(尉級)、國營事業、公立學校編制內員工
D:一般公司職員
E:薪資認列困難族群
F:中小企業自營商

另外也有可以加分的項目
存摺資料整理:
 穩定薪資匯入明細
 第二份薪水兼職等匯入明細
 房租收入匯入明細(需有出租事實一年含以上)
 股利、股息、到期保險匯入明細
 存款餘額
 退休金
 利息

身份調整:
 相對容易取得的VIP資格(視各行情況)
 受薪與非受薪

其他:
 調整薪資健保額度
 另外的薪資認列模式
 小額金融商品購買

2018年11月15日 星期四

樂屋學院中古屋秘笈八大心訣之三『諮之以計謀而觀其識』

中古屋也有秘笈!?三十餘年的老房仲告訴你不可不知的江湖絕學!
八大心訣之三『諮之以計謀而觀其識』

上次蔡承家老師跟我們講到了「窮之以辭辯而觀其變」
主要就是要問問題來考考你的業務人員,看他隨機應變的能力如何。
畢竟他可是要幫我們與屋主洽談的!如果臨場反應不好的話,怎麼幫我們談出個好的價錢呢?
再接著繼續我們的第三章

(繼續閱讀......)


参、諮之以計謀而觀其識。
什麼叫「諮之以計謀而觀其識」?
這個「識」,就是詢問的意思。
也就簡稱為看法、想法,
由其是對方的,
比方說這個房子我們看了想投資,價格感覺上好像有可以投資的味道,
但是我們不可能說對方出多少錢我們就繳多少錢,那我們就要丟問題了,
「你認為這間價格差不多多少會賣?」
你丟這個問題,看他有什麼看法,
再來可以問,「如果我給一個價格給你,你打算怎樣去跟屋主講?」
這個叫做「沙盤推演」,你要跟你的樁腳做沙盤推演,要問他這個屋主的狀況,
是欠錢?還是什麼其他原因要把房子賣掉?
為什麼我剛才一開頭就講動機很重要,你要了解屋主的售屋動機,我們身為一個專業的投資者也是要了解屋主的動機。
然後跟仲介人員做沙盤推演,或許他所想出的辦法會很不錯,但不見得每一個專業的重介人員,他出的都是專業的計謀,這不是一定的。
有時候我們多一個人也許會有多一個想法,
所謂「一人計短,兩人計長。」我們可以跟仲介人員互相沙盤推演,你需要了解他打算怎麼樣的去跟屋主談判,談判的成功率有多少,我們大概出什麼樣的價格不會被打槍,比較容易成交,大概我們出的價格後續空間,若他按照他的說法去跟屋主談的時候,我們未來要不要再加價?加價會有多少加價的空間?
我們至少會有一個方寸可以抓得出來。
所以說「諮之以計謀而觀其識」很重要。
再來,如果我們去砍價,出的價格仲介人員打算幾趟下來?需要多久?
因為斡旋一定會有個期限,可以問他「你斡旋打算下多久?」
你就可以丟一個時間,畢竟總不能跟你說要一個月,那就太誇張了。
斡旋也就頂多三天、五天的事情而已,
而這關鍵就可以看他是跟你說「三天」或是「五天」,
如果他敢跟你講三天,只要三天就好,那代表什麼?
他有把握!
他如果說五天?
就可能代表有一點困難度。
你就可以從中判斷了,
所以說培養一個樁腳不是這麼簡單,順便的你在培養樁腳的過程也是不斷的在鍛鍊他的能力,他的能力越強,當然你也希望你周邊所挑選出來的所有千里馬都是厲害的,
出門大刀一揮!手起刀落!
對方屋主就被你砍的哇哇叫了!還可以買到你滿意的價格!
所以說培養一個專業、有能力的仲介人員很重要。



這個章節我們講到了,開始要與仲介討論如何跟屋主談判,下個章節將還有更多的延伸。

忘了之前的章節?
請參考這裡
壹「問之以是非而觀其志」
貳「窮之以辭辯而觀其變」

樂屋學院中古屋攻略~中古屋術後研討(下)

上半堂課我們提到了,在買到後一直到真正過戶前,我們的腳步並不能因此停下來,以及在環境上我們所要注意的細節。
今天我們要來討論的是,
時程上的安排,在實務上我們要怎麼去規劃以及與配合的工班討論,讓對方按照我們的進度走?
以下是阿家老師的分享
...
...
...
進度
如果是職業投資客,有工班下面聽聽就好。
如果還沒,就請注意
進度,也就是排工,泥作、木工、水電、油漆、廚具、鋁窗。
要注意順序很重要,不然會無形中浪費不必要的開銷,
不能一次叫進來,他們來量好後,東西做好一定是把東西堆在案場,
這麼多師傅在那邊做,如果把什麼用壞了要算誰的?總不可能裝監視器。

監工、派工、點工、追進度、補進料、進度提前、製作資料、建檔、售屋。
不是你來派,但你要詢問,你沒有派工權但總能問吧?
我現在所說的監工是包含排工所述的每一個,
例如泥作,你老師傅要派幾個?大小工要派幾個?你沒問清楚如果要來請款時會被噱了一筆錢,例如他說會派大工三個,結果真正來的是小工而已,這個價格就差很多,不懂得就會這樣被騙。
爭對買賣、整理房子就要先兵後禮,把話講前頭,他老不老實你問了就可以知道
例如二三十坪的房子他說老師傅要三個,其實只要一個老師傅跟兩個助手就可以了。
所以說監工的功能就在這裡,你有這個執行權到時候請款時價差才不會差很多
估價時跟請款時的價格是不會一樣的,因為常常做了時候才會發現還要加一些什麼。
點工
他開始動工時你要去看,但不能人家在動工時你在那邊走來走去。
所以一般我都帶兩罐阿比、兩條七星,
去請他們喝一下,請他們休息。
假借寒暄之名、實際上是去監工,看有沒有摸魚,或是哪裡沒有合意的,
免得作好了才發現哪裡不行。
追進度
問他這場要多久才能做好,假如三周。
你點工就要追進度,過一周作了多少。
補進料
在裝修中一定有耗損,不可能叫貨來每個一定都是好的,也可能班的時候用壞。
曾經,叫二十箱料,請款請三十箱,說耗損十箱,那這樣有可能嗎?
所以你就要去確定你補進料多少,要去控管。

進度提前
例如風和日麗、淡季時,營造業都很閒,
進度提前就要開始作資料,
請設計師畫設計圖、拷貝、裝訂成冊。
可以做口碑,讓事業越做越大。
電線、管路、冷熱水管、管路圖都要裝訂成冊,
到時候跟你的買方要親手送給他,不要交給別人送。

建檔
賣屋時要打鑰匙給仲介,仲介鑰匙謄本拿了回去自己會作資料。
建的檔案如上述所說的親手交給買方,做人情給他,
對方會覺得你很用心。

注意裝潢風格、廚房(歐式、中式?)
每個社區要先做市調
比如三重
就不能走太多歐式,一般都會有神桌,這樣他不知道要怎麼辦,怕插香會把裝潢用髒
第二個是廚房
開放式?一般傳統的?
我在前幾堂有說道,要投資的標的物要鎖定自己住的區域範圍,才不會看走眼,差之毫里,失之千里。

裝潢不釘木櫃
自住也不建議,那是無謂的開銷成本很高。
例如要買衣櫃,就先把尺寸量好,
或是其他可以動的東西都先把尺寸量好。
圖畫好,去看樣式,殺好價,價格成交後再把圖拿出來說要照這個尺寸作,價格是一樣的。
這樣就不用擔心尺寸問題,通常大小不會差太多就不會加價,每家需要加價的範圍都不同。

小細節
什麼可以趕工什麼不能趕
牆壁絕對不能趕工,後面會有很多問題,師傅說多久就是多久。
如果說12天才會好,你就乖乖等12天,因為裡面牆壁的內心還沒好,外面就上土去了會不好看,油漆上了到時候表面會有小面皰,因為你牆壁還沒乾。

牆壁顏色用"百合白",比較好配色,房子整理好不敢保證房子一個月就能賣掉,買方可能會帶小孩,或天氣不好,那麼多買方去看房子,可能會去踢到牆壁,
就需要補油漆,所以說顏色一定要大眾化,師傅好調色。
當初漆房子的漆要多調一些,留起來,之後有需要可以直接補上。
千萬不要去用很特殊的(如乳膠漆),房子的部分不要搞特殊,越特立獨行錢花越多。

我當初作投資客在天母有間房子,地點很漂亮,落地窗打開對面就是公園,
那間房子室內35坪多,前後陽台,
整間裝潢起來成本快三百萬,做得很用心當初就想如果賣不掉就自己住。

好重點來了,其實那間房子也賺了不少
仲介說那間房子大概多少錢可以談,我很囂張地說我沒有賺多少錢我就不賣,沒賺三百五十萬我不賣。
有天我接到買方電話,他說他兒子在丟球不小心把玻璃打破,他找了三家玻璃行都找不到一樣的玻璃,我玻璃都手工做的當然找不到。
還好我當初都有建檔,找了原本的設計師幫我做好後再找師傅去買方家去修補。

剛才有提到留漆底,成交後可以給屋主,跟他說如果之後有需要可以用。

環境如果是舊社區,裝潢格局上就預留要有可以擺神明廳,不要一口氣用到好後面沒有退路

畫格局圖、配線、管路圖,裝訂成冊用得票漂亮亮的簽完約就把這本交給買方,三五年後如果有需要可以用,對方會覺得很貼心。
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這次我們了解到與工班在施作上會遇到的狀況,
以及與買方接洽時的小技巧。
相信在以後實務操作時會有很大的幫助。

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