2018年11月15日 星期四

樂屋學院中古屋秘笈八大心訣之三『諮之以計謀而觀其識』

中古屋也有秘笈!?三十餘年的老房仲告訴你不可不知的江湖絕學!
八大心訣之三『諮之以計謀而觀其識』

上次蔡承家老師跟我們講到了「窮之以辭辯而觀其變」
主要就是要問問題來考考你的業務人員,看他隨機應變的能力如何。
畢竟他可是要幫我們與屋主洽談的!如果臨場反應不好的話,怎麼幫我們談出個好的價錢呢?
再接著繼續我們的第三章

(繼續閱讀......)


参、諮之以計謀而觀其識。
什麼叫「諮之以計謀而觀其識」?
這個「識」,就是詢問的意思。
也就簡稱為看法、想法,
由其是對方的,
比方說這個房子我們看了想投資,價格感覺上好像有可以投資的味道,
但是我們不可能說對方出多少錢我們就繳多少錢,那我們就要丟問題了,
「你認為這間價格差不多多少會賣?」
你丟這個問題,看他有什麼看法,
再來可以問,「如果我給一個價格給你,你打算怎樣去跟屋主講?」
這個叫做「沙盤推演」,你要跟你的樁腳做沙盤推演,要問他這個屋主的狀況,
是欠錢?還是什麼其他原因要把房子賣掉?
為什麼我剛才一開頭就講動機很重要,你要了解屋主的售屋動機,我們身為一個專業的投資者也是要了解屋主的動機。
然後跟仲介人員做沙盤推演,或許他所想出的辦法會很不錯,但不見得每一個專業的重介人員,他出的都是專業的計謀,這不是一定的。
有時候我們多一個人也許會有多一個想法,
所謂「一人計短,兩人計長。」我們可以跟仲介人員互相沙盤推演,你需要了解他打算怎麼樣的去跟屋主談判,談判的成功率有多少,我們大概出什麼樣的價格不會被打槍,比較容易成交,大概我們出的價格後續空間,若他按照他的說法去跟屋主談的時候,我們未來要不要再加價?加價會有多少加價的空間?
我們至少會有一個方寸可以抓得出來。
所以說「諮之以計謀而觀其識」很重要。
再來,如果我們去砍價,出的價格仲介人員打算幾趟下來?需要多久?
因為斡旋一定會有個期限,可以問他「你斡旋打算下多久?」
你就可以丟一個時間,畢竟總不能跟你說要一個月,那就太誇張了。
斡旋也就頂多三天、五天的事情而已,
而這關鍵就可以看他是跟你說「三天」或是「五天」,
如果他敢跟你講三天,只要三天就好,那代表什麼?
他有把握!
他如果說五天?
就可能代表有一點困難度。
你就可以從中判斷了,
所以說培養一個樁腳不是這麼簡單,順便的你在培養樁腳的過程也是不斷的在鍛鍊他的能力,他的能力越強,當然你也希望你周邊所挑選出來的所有千里馬都是厲害的,
出門大刀一揮!手起刀落!
對方屋主就被你砍的哇哇叫了!還可以買到你滿意的價格!
所以說培養一個專業、有能力的仲介人員很重要。



這個章節我們講到了,開始要與仲介討論如何跟屋主談判,下個章節將還有更多的延伸。

忘了之前的章節?
請參考這裡
壹「問之以是非而觀其志」
貳「窮之以辭辯而觀其變」

樂屋學院中古屋攻略~中古屋術後研討(下)

上半堂課我們提到了,在買到後一直到真正過戶前,我們的腳步並不能因此停下來,以及在環境上我們所要注意的細節。
今天我們要來討論的是,
時程上的安排,在實務上我們要怎麼去規劃以及與配合的工班討論,讓對方按照我們的進度走?
以下是阿家老師的分享
...
...
...
進度
如果是職業投資客,有工班下面聽聽就好。
如果還沒,就請注意
進度,也就是排工,泥作、木工、水電、油漆、廚具、鋁窗。
要注意順序很重要,不然會無形中浪費不必要的開銷,
不能一次叫進來,他們來量好後,東西做好一定是把東西堆在案場,
這麼多師傅在那邊做,如果把什麼用壞了要算誰的?總不可能裝監視器。

監工、派工、點工、追進度、補進料、進度提前、製作資料、建檔、售屋。
不是你來派,但你要詢問,你沒有派工權但總能問吧?
我現在所說的監工是包含排工所述的每一個,
例如泥作,你老師傅要派幾個?大小工要派幾個?你沒問清楚如果要來請款時會被噱了一筆錢,例如他說會派大工三個,結果真正來的是小工而已,這個價格就差很多,不懂得就會這樣被騙。
爭對買賣、整理房子就要先兵後禮,把話講前頭,他老不老實你問了就可以知道
例如二三十坪的房子他說老師傅要三個,其實只要一個老師傅跟兩個助手就可以了。
所以說監工的功能就在這裡,你有這個執行權到時候請款時價差才不會差很多
估價時跟請款時的價格是不會一樣的,因為常常做了時候才會發現還要加一些什麼。
點工
他開始動工時你要去看,但不能人家在動工時你在那邊走來走去。
所以一般我都帶兩罐阿比、兩條七星,
去請他們喝一下,請他們休息。
假借寒暄之名、實際上是去監工,看有沒有摸魚,或是哪裡沒有合意的,
免得作好了才發現哪裡不行。
追進度
問他這場要多久才能做好,假如三周。
你點工就要追進度,過一周作了多少。
補進料
在裝修中一定有耗損,不可能叫貨來每個一定都是好的,也可能班的時候用壞。
曾經,叫二十箱料,請款請三十箱,說耗損十箱,那這樣有可能嗎?
所以你就要去確定你補進料多少,要去控管。

進度提前
例如風和日麗、淡季時,營造業都很閒,
進度提前就要開始作資料,
請設計師畫設計圖、拷貝、裝訂成冊。
可以做口碑,讓事業越做越大。
電線、管路、冷熱水管、管路圖都要裝訂成冊,
到時候跟你的買方要親手送給他,不要交給別人送。

建檔
賣屋時要打鑰匙給仲介,仲介鑰匙謄本拿了回去自己會作資料。
建的檔案如上述所說的親手交給買方,做人情給他,
對方會覺得你很用心。

注意裝潢風格、廚房(歐式、中式?)
每個社區要先做市調
比如三重
就不能走太多歐式,一般都會有神桌,這樣他不知道要怎麼辦,怕插香會把裝潢用髒
第二個是廚房
開放式?一般傳統的?
我在前幾堂有說道,要投資的標的物要鎖定自己住的區域範圍,才不會看走眼,差之毫里,失之千里。

裝潢不釘木櫃
自住也不建議,那是無謂的開銷成本很高。
例如要買衣櫃,就先把尺寸量好,
或是其他可以動的東西都先把尺寸量好。
圖畫好,去看樣式,殺好價,價格成交後再把圖拿出來說要照這個尺寸作,價格是一樣的。
這樣就不用擔心尺寸問題,通常大小不會差太多就不會加價,每家需要加價的範圍都不同。

小細節
什麼可以趕工什麼不能趕
牆壁絕對不能趕工,後面會有很多問題,師傅說多久就是多久。
如果說12天才會好,你就乖乖等12天,因為裡面牆壁的內心還沒好,外面就上土去了會不好看,油漆上了到時候表面會有小面皰,因為你牆壁還沒乾。

牆壁顏色用"百合白",比較好配色,房子整理好不敢保證房子一個月就能賣掉,買方可能會帶小孩,或天氣不好,那麼多買方去看房子,可能會去踢到牆壁,
就需要補油漆,所以說顏色一定要大眾化,師傅好調色。
當初漆房子的漆要多調一些,留起來,之後有需要可以直接補上。
千萬不要去用很特殊的(如乳膠漆),房子的部分不要搞特殊,越特立獨行錢花越多。

我當初作投資客在天母有間房子,地點很漂亮,落地窗打開對面就是公園,
那間房子室內35坪多,前後陽台,
整間裝潢起來成本快三百萬,做得很用心當初就想如果賣不掉就自己住。

好重點來了,其實那間房子也賺了不少
仲介說那間房子大概多少錢可以談,我很囂張地說我沒有賺多少錢我就不賣,沒賺三百五十萬我不賣。
有天我接到買方電話,他說他兒子在丟球不小心把玻璃打破,他找了三家玻璃行都找不到一樣的玻璃,我玻璃都手工做的當然找不到。
還好我當初都有建檔,找了原本的設計師幫我做好後再找師傅去買方家去修補。

剛才有提到留漆底,成交後可以給屋主,跟他說如果之後有需要可以用。

環境如果是舊社區,裝潢格局上就預留要有可以擺神明廳,不要一口氣用到好後面沒有退路

畫格局圖、配線、管路圖,裝訂成冊用得票漂亮亮的簽完約就把這本交給買方,三五年後如果有需要可以用,對方會覺得很貼心。
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這次我們了解到與工班在施作上會遇到的狀況,
以及與買方接洽時的小技巧。
相信在以後實務操作時會有很大的幫助。

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